IRPF. LAS REFORMAS INTEGRALES EN UNA VIVIENDA CONSTITUYEN UNA MEJORA QUE AUMENTA SU VALOR DE ADQUISICIÓN
El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid, en su Resolución de 25 de noviembre de 2025 (RG 28/20118/2024), analiza una cuestión recurrente en el ámbito del IRPF: la correcta calificación de las obras realizadas en un inmueble como gastos de conservación y reparación o como gastos de mejora, dado su impacto directo en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en caso de transmisión.
Marco normativo
De acuerdo con los artículos 34 y siguientes de la Ley del IRPF, la ganancia o pérdida patrimonial se determina por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
Este último incluye el coste de las inversiones y mejoras realizadas, pero excluye los gastos de conservación y reparación.
Por tanto, la calificación de las obras resulta determinante para la tributación futura.
Criterios jurisprudenciales aplicables
El TEAR se apoya en la doctrina del Tribunal Superior de Justicia de Madrid y del Tribunal Supremo:
- Obras de mejora: aquellas que aumentan la capacidad productiva o de uso del inmueble o prolongan su vida útil.
- Obras de conservación o reparación: las destinadas al mantenimiento del uso normal del bien o a la mera sustitución de elementos deteriorados.
El Tribunal destaca especialmente la Sentencia 247/2024, de 10 de abril, del TSJ de Madrid, que consideró mejoras determinadas actuaciones integrales (albañilería, electricidad, fontanería, suelos, carpintería, etc.) por implicar una renovación sustancial del inmueble y un alargamiento de su vida útil.
El caso concreto
En el supuesto analizado, la Administración calificó como gastos de conservación diversas actuaciones (reforma de baño y cocina, sustitución de instalaciones eléctricas y de fontanería, cambio de suelos y ventanas), considerando mejora únicamente la instalación de climatización por tratarse de un elemento inexistente previamente.
Sin embargo, el TEAR concluye que las obras constituyeron una reforma integral, atendiendo al alcance acreditado mediante facturas, presupuestos y documentación técnica (demolición de tabiquería, renovación completa de instalaciones, sustitución de puertas y ventanas, etc.).
En consecuencia, estima la reclamación del contribuyente y reconoce el carácter de mejoras, permitiendo su incorporación al valor de adquisición del inmueble.
Relevancia probatoria
El Tribunal subraya que se trata de una cuestión eminentemente probatoria. Resultan determinantes:
- Dictámenes técnicos de profesionales competentes
- Visado o calificación colegial del proyecto
- Facturas y presupuestos detallados
- Documentación gráfica
- Calificación como obras de rehabilitación a efectos de IVA (tipo reducido del 10%), cuando concurran los requisitos cualitativos y cuantitativos exigidos
Conclusión práctica
La resolución refuerza que una reforma integral debidamente acreditada puede calificarse como mejora, incrementando el valor de adquisición del inmueble y reduciendo la ganancia patrimonial futura.
La correcta planificación documental y técnica de las obras será clave para sostener su tratamiento fiscal favorable.
